Τεχνικός πελάτης: ποιος είναι, οι λειτουργίες και τα καθήκοντά του

Ο όρος τεχνικός πελάτης στον τομέα των κατασκευών σημαίνει έναν οργανισμό ή μια ένωση που παρέχει ένα πλήρες φάσμα υπηρεσιών μηχανικού από την ανάπτυξη και την υλοποίηση της τεκμηρίωσης του έργου έως την ολοκλήρωση μιας ολοκληρωμένης εγκατάστασης. Στην κατασκευή, ο τεχνικός πελάτης είναι ένας από τους βασικούς κρίκους σε όλη τη διαδικασία.

Εκτεταμένη έννοια του τεχνικού πελάτη

Οι λειτουργίες του τεχνικού πελάτη περιλαμβάνουν:

• προετοιμασία όλων των τύπων αδειών ·

• λήψη όλων των απαραίτητων εγκρίσεων ·

• εξέταση εργοταξίων και συμβουλές σχετικά με την οργάνωση τους ·

• την εκπλήρωση όλων των τεχνικών προϋποθέσεων που απαιτούνται για τη σύνδεση με δίκτυα κοινής ωφελείας ·

• δημοσιονομικό έλεγχο.

Έτσι, ο τεχνικός πελάτης διαδραματίζει σημαντικό ρόλο στη διαχείριση της κατασκευαστικής διαδικασίας, αλληλεπιδρά στενά με όλους τους συμμετέχοντες στην κατασκευαστική διαδικασία, εκτελεί τεχνική εποπτεία και συντονίζει όλα τα στάδια της κατασκευής, καθώς και το χρονοδιάγραμμα και την ποιότητα των διαδικασιών.

Η ανάγκη ενός τεχνικού πελάτη ως ξεχωριστού οργανισμού προέκυψε τη δεκαετία του 80 του περασμένου αιώνα. Στη συνέχεια, η Gosstroy ενέκρινε μια ξεχωριστή υπηρεσία που σχεδιάστηκε για την προετοιμασία της κατασκευής της εγκατάστασης και για την τεχνική επίβλεψη της ίδιας της κατασκευής. Η ιδέα αποδόθηκε και η ποιότητα κατασκευής αυξήθηκε σημαντικά. Αλλά μετά την κατάρρευση της ΕΣΣΔ, αυτή η υπηρεσία δεν ήταν πλέον σε θέση να εκπληρώσει τις λειτουργίες της στη νέα εποχή.

Σε σύγχρονες συνθήκες, οι λειτουργίες του τεχνικού πελάτη είναι τόσο διαφορετικές ώστε για την αποτελεσματική εφαρμογή τους, απαιτούνται εκτεταμένες γνώσεις και εντυπωσιακή εμπειρία. Ένας τεχνικός πελάτης δεν είναι ειδικότητα, επομένως τέτοιοι ειδικοί δεν εκπαιδεύονται σε πανεπιστήμια. Προκειμένου να γίνουν απαραίτητα, πολλά χρόνια πρακτικής γνώσης και εμπειρίας στην κατασκευή. Συμπεριλαμβανομένης στη διαδικασία κατασκευής, ο τεχνικός πελάτης συντάσσει σύμβαση για την υλοποίηση του απαραίτητου φάσματος υπηρεσιών, ο οποίος τον αντιμετωπίζει επίσης με την ανάγκη κατανόησης της νομικής πλευράς του θέματος (διοικητική τεκμηρίωση, δικαστική πρακτική κλπ.).

Ρυθμιστικό πλαίσιο

Το νομικό πλαίσιο για τις δραστηριότητες του τεχνικού πελάτη εμφανίστηκε το 2011, όταν εγκρίθηκαν οι σχετικές τροποποιήσεις στον Κώδικα Πολεοδομικού Σχεδιασμού της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Έκτοτε, ο όρος τεχνικός πελάτης έλαβε επισήμως την έννοια ενός φυσικού ή νομικού προσώπου εξουσιοδοτημένου από τον κύριο του έργου και ενεργώντας εξ ονόματός του και προς τα συμφέροντά του σε επαγγελματική βάση.

Σύμφωνα με την παράγραφο 22 του Κώδικα Πολεοδομίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας, οι λειτουργίες του τεχνικού πελάτη περιλαμβάνουν:

• σύναψη συμβάσεων για έρευνες μηχανικής, ανάπτυξη τεκμηρίωσης έργων, κατασκευή, ανακατασκευή και επισκευή κτιρίων και κατασκευών.

• προετοιμασία κτιρίων για ανακατασκευή και επισκευή ·

• την παροχή στους εργολάβους που ασχολούνται με την κατασκευή, επισκευή και ανακατασκευή της απαραίτητης τεκμηρίωσης και υλικής βάσης για την ορθή εκτέλεση των δραστηριοτήτων τους ·

• έγκριση των εγγράφων σχεδιασμού ·

• την προετοιμασία και την εκτέλεση των εγγράφων που απαιτούνται για τη θέση σε λειτουργία της εγκατάστασης,

• άλλες λειτουργίες που παρέχει ο κώδικας.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι ο κύριος του έργου έχει το απόλυτο δικαίωμα να εφαρμόσει ανεξάρτητα όλες τις παραπάνω λειτουργίες του τεχνικού πελάτη.

Ο ρόλος του τεχνικού πελάτη στην κατασκευή της εγκατάστασης

Πολλοί ειδικοί συγκρίνουν το ρόλο ενός τεχνικού πελάτη στη σύγχρονη κατασκευή με τη διεξαγωγή μιας ορχήστρας. Πράγματι, οι λειτουργίες της περιλαμβάνουν όχι μόνο την προετοιμασία όλων των προκαταρκτικών εργασιών και την τεκμηρίωση των έργων αλλά και την πλήρη διαχείριση της κατασκευής της εγκατάστασης σε όλα τα στάδια: τον σχηματισμό, την οργάνωση του εργοταξίου, την κατασκευή της εγκατάστασης και το στάδιο της θέσης σε λειτουργία. Απευθείας οργανώνει την αλληλεπίδραση μεταξύ όλων των συμμετεχόντων στη διαδικασία κατασκευής: πελάτες και επενδυτές, ανάδοχοι, σχεδιαστές, συντονιστές και αρχές αδειοδότησης. Αξίζει να σημειωθεί ότι κάθε μία από τις εισηγμένες οντότητες έχει τα δικά της συμφέροντα στην επιχείρηση και στόχος του τεχνικού πελάτη είναι να παραδώσει έγκαιρα το αντικείμενο, λαμβάνοντας υπόψη τα συμφέροντα των συμμετεχόντων στη διαδικασία, λαμβάνοντας υπόψη τα χρονοδιαγράμματα και το προγραμματισμένο σχέδιο κατασκευής, λαμβάνοντας υπόψη όλους τους σύγχρονους οικοδομικούς κανόνες και κανόνες.

Ένα πρακτικό παράδειγμα ενός τεχνικού πελάτη

Οι εργασίες για την κατασκευή ενός αντικειμένου ξεκινούν με την πρόθεση του πελάτη (επενδυτή) να επενδύσει στην κατασκευή αυτού του αντικειμένου σε συγκεκριμένο οικόπεδο. Σε αυτό το στάδιο, οι δραστηριότητες του τεχνικού πελάτη αρχίζουν ήδη. Βάσει του σχεδίου αστικής ανάπτυξης, πρέπει να προετοιμάσει και να υπογράψει όλα τα απαραίτητα τεκμηρίδια πριν από το έργο:

• να συνάψει μίσθωση για τη γη.

• να συνάψει συμφωνία για επείγουσα δωρεάν χρήση του εν λόγω χώρου για την περίοδο σχεδιασμού, προετοιμασίας για την κατασκευή, την περίοδο κατασκευής της εγκατάστασης,

• προετοιμάσει και υπογράψει τεκμηρίωση σχετικά με τη μεταφορά της γης στην επιθυμητή κατηγορία.

Έτσι, ο τεχνικός πελάτης αναλαμβάνει μια εντυπωσιακή ροή χαρτιού για προετοιμασία και προετοιμασία μάζας αδειών και εγκρίσεων.

Μετά το στάδιο της έγκρισης της αρχιτεκτονικής έννοιας της μελλοντικής εγκατάστασης, ξεκινά η διαδικασία λήψης των τεχνικών προϋποθέσεων που απαιτούνται για τη σύνδεση της εγκατάστασης με την υφιστάμενη μηχανική υποδομή. Όλοι οι εκδοθέντες τεχνικοί όροι πρέπει να καταχωρούνται έγκαιρα και να επιβεβαιώνονται με πολυάριθμες κρατικές οργανώσεις που σχετίζονται με τη λειτουργία κτιρίων και κατασκευών. Υπάρχουν όμως πολλοί τέτοιοι τεχνικοί όροι και συνδέονται με την οργάνωση της ύδρευσης, της παροχής θερμότητας, των λυμάτων, της ηλεκτροδότησης, του τηλεφώνου, του ραδιοφώνου, της αεριοποίησης και του φωτισμού του δρόμου.

Προκειμένου να προετοιμαστεί το σχέδιο για τον διαγωνισμό για την επιλογή του οργανισμού σχεδιασμού, εξακολουθεί να είναι απαραίτητο να προετοιμαστεί ένα σχέδιο που έχει συμφωνηθεί προηγουμένως για την επιλεγμένη γη, αρχειακή γεω-βάση, αρχιτεκτονική έννοια και άλλα έγγραφα.

Μετά την επιλογή ενός σχεδιαστή, ο τεχνικός πελάτης αναλαμβάνει την προετοιμασία και την υπογραφή συμφωνίας μαζί του σχετικά με την εκπόνηση τεκμηρίωσης σχεδιασμού και εκτίμησης σε μια συγκεκριμένη χρονική στιγμή. Ο τεχνικός πελάτης θα πρέπει επίσης να συντονίζει την παραληφθείσα τεκμηρίωση με διάφορα τμήματα και να διεξάγει διάφορες εξετάσεις.

Στο τελικό στάδιο της προετοιμασίας του έργου, όλα τα έγγραφα σχεδιασμού και προϋπολογισμού, όλες οι άδειες και τα έγγραφα συμβιβασμού μεταφέρονται στον επενδυτή για να επιλέξουν εργολάβους, προμηθευτές οικοδομικών υλικών και απαραίτητο εξοπλισμό. Ένας τεχνικός πελάτης είναι επίσης απαραίτητος σε αυτό το στάδιο: είναι αυτός που συμμετέχει ενεργά στη διαδικασία επιλογής των σωστών οργανισμών, παρακολουθεί όλα τα στάδια και τους όρους της προσφοράς ή υποβολής προσφορών για την επιλογή αυτών των ενώσεων.

Μετά την επιλογή εργολάβων και προμηθευτών, ο τεχνικός πελάτης ετοιμάζει άδεια οικοδομής για ολόκληρη την "ομάδα". Για να γίνει αυτό, αρχίζει όλες τις εργασίες τεκμηρίωσης για την κατανομή των επιλεγμένων εκτάσεων για κατασκευαστικές εργασίες. Κατά τη διάρκεια όλων των εργασιών κατασκευής, συντάσσει άδεια για τη χρήση υπηρεσιών κοινής ωφέλειας από την ομοσπονδιακή ή δημοτική κυβέρνηση. Ειδικά πολλά έγγραφα πρέπει να εκδίδονται αν το εργοτάξιο βρίσκεται δίπλα σε δρόμο ή σιδηρόδρομο, υπόγειες επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας και μηχανικές κατασκευές.

Για την υλοποίηση όλων των παραπάνω λειτουργιών, είναι επιθυμητό (αλλά όχι απαραίτητο) ο τεχνικός πελάτης να έχει άδεια SRO. Ωστόσο, η ύπαρξη μιας τέτοιας άδειας επιτρέπει στον πελάτη να ελέγχει την ποιότητα των εργασιών του έργου, να πραγματοποιεί τεχνική επίβλεψη και έλεγχο, να ελέγχει την ποιότητα κατασκευών και υλικών και τη λειτουργικότητα του χρησιμοποιούμενου εξοπλισμού.

Μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής, ο τεχνικός πελάτης υποβάλλει την εγκατάσταση λειτουργίας και διαβιβάζει στον επενδυτή (πελάτη) πλήρη τεκμηρίωση τεκμηρίωσης για την καταχώριση της κυριότητας, συμπεριλαμβανομένων των υποχρεώσεων εγγύησης και των εγγράφων για ΔΔΠ.